재건축 용적률 건폐율 차이점

재건축에서 중요한 용적률과 건폐율

부동산과 관련된 규제들이 무서운 속도로 완화되거나 사라지고 있다. 재건축 안전진단 규제도  대폭 완화가 시행되었는데, 좋지 않은 경제 상황과 각종 악재들로 인해 잠잠하던 부동산 재건축 시장이 다시금 활발해질 수도 있지 않을까 하는 생각을 한다. 재건축 사업성을 얘기할 때 가장 먼저 떠올리는 것은 용적률과 건폐율일 것이다. 왜 그럴까? 구축 아파트가 재건축을 성공적으로 하려면, 즉 사업성이 잘 나오려면 용적률과 건폐율이 낮을수록 좋기 때문이다. 많은 사람들이 용적률과 건폐율이 뭐가 다른지 헷갈려하는데, 둘의 차이점은 무엇이고, 왜 낮을수록 좋다는 것인지 알아보자.

 

용적률이란

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 가리킨다. 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적과 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 주민 공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적은 제외하고 산정한다. 용적률은 부지면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 간단하게 설명하면 용적률은 아파트를 몇 층으로 얼마나 높게 지을 수 있는지를 담당한다. 아파트를 높게 짓고 싶다고 용적률을 마음대로 높이는 것은 불가능하고, 각 지역의 종에 따라 용적률의 한계치가 정해져 있다. 그렇기에 재건축을 바라보는 노후된 아파트는 용적률이 낮을수록 사업성이 좋아지는 것이다. 써먹을 수 있는 용적률의 한계는 정해져 있는데 기존의 아파트를 지을 때 용적률을 많이 써버린 상황이라면 상향할 수 있는(한계치 용적률까지 얼마 안 남은) 용적률이 남아있지 않기 때문에, 재건축을 추진하더라도 사업성이 안 나오게 되는 것이다.

 

용적률은 용도지역, 지구별로 관할 구역 면적, 인구 규모, 특성 등을 고려해서 기준이 정해져 있다.  단, 지구단위계획을 수립하거나 필요한 경우에는 예외적으로 완화하여 적용시킬 수 있다.

• 제1종전용주거지역 ▶ 50% 이상 100% 이하
• 제2종전용주거지역 ▶ 100% 이상 150% 이하
• 제1종일반주거지역 ▶ 100% 이상 200% 이하
• 제2종일반주거지역 ▶ 150% 이상 250% 이하
• 제3종일반주거지역 ▶ 200% 이상 300% 이하
• 준주거지역 ▶ 200% 이상 500% 이하
• 중심상업지역 ▶ 400% 이상 1500% 이하
• 일반상업지역 ▶ 300% 이상 1300% 이하
• 근린상업지역 ▶ 200% 이상 900% 이하
• 일반공업지역 ▶ 200% 이상 350% 이하
• 전용공업지역 ▶ 150% 이상 300% 이하
• 유통상업지역 ▶ 200% 이상 1100% 이하
• 보전녹지지역 ▶ 50% 이상 80% 이하
• 자연녹지지역 ▶ 50% 이상 100% 이하
• 생산녹지지역 ▶ 50% 이상 100% 이하
• 계획관리지역 ▶ 50% 이상 100% 이하
• 보전관리지역 ▶ 50% 이상 80% 이하
• 생산관리지역 ▶ 50% 이상 80% 이하
• 준공업지역 ▶ 200% 이상 400% 이하
• 자연환경보전지역 ▶ 50% 이상 80% 이하
• 농림지역 ▶ 50% 이상 80% 이하

반응형

건폐율이란

건폐율은 대지면적에 대한 건물면적의 비율이다. 용적률이 대지면적(건물부지) 내에서 얼마나 높게 지을 수 있는지 보여 주었다면, 견폐율은 면적 내에서 얼마나 빼곡하게 또는 넓게 지을 수 있나를 보여주는 것이다. 건폐율에 따라 흔히 말하는 아파트 단지 내에 동 간 거리가 정해진다고 보면 된다. 동일한 면적에 건폐율이 높다면 동 간 거리가 좁아지기에 뺵빽한 닭장처럼 답답하고 좁은 느낌을 줄 것이고, 건폐율이 낮다면 동 간 거리가 넓어지기 때문에 뻥 뚫린 뷰와 보다 쾌적한 느낌을 받을 수 있다. 때문에 재건축을 바라보는 아파트의 경우에는 1000세대가 넘어가는 대단지라는 가정하에+건폐율까지 낮다면 그만큼 대지면적도 넓다는 것이니, 추후 재건축을 할 때에 건폐율을 높여서 짓는다면 그만큼 일반분양 몫이 늘어나므로 재건축에 유리해진다.

 

건폐율은 용도지역, 지구별로 관할 구역 면적, 인구 규모, 특성 등을 고려하여 기준이 정해져 있다. 단, 지구단위계획을 수립하거나 필요한 경우에 예외적으로  완화하여 적용시킬 수 있다.

• 제1종전용주거지역 ▶ 50% 이하
• 제2종전용주거지역 ▶ 50% 이하
• 제1종일반주거지역 ▶ 60% 이하
• 제2종일반주거지역 ▶ 60% 이하
• 제3종일반주거지역 ▶ 50% 이하
• 준주거지역 ▶ 70% 이하
• 근린상업지역 ▶ 70% 이하
• 일반상업지역 ▶ 80% 이하
• 중심상업지역 ▶ 90% 이하
• 전용공업지역 ▶ 70% 이하
• 일반공업지역 ▶ 70% 이하
• 유통상업지역 ▶ 80% 이하
• 준공업지역 ▶ 70% 이하
• 생산녹지지역 ▶ 20% 이하
• 보전녹지지역 ▶ 20% 이하
• 자연녹지지역 ▶ 20% 이하
• 생산관리지역 ▶ 20% 이하
• 보전관리지역 ▶ 20% 이하
• 계획관리지역 ▶ 40% 이하
• 자연환경보전지역 ▶ 20% 이하
• 농림지역 ▶ 20% 이하

재건축의 사업성이 용적률과 건폐율로만 결정되는 것은 아니다. 하지만 재건축 사업성을 분석할 때 가장 기본적이고 단순하게 측정할 수 있는 방법이 용적률과 해당 부지 비율 대비 건폐율을 보는 것이라고 생각한다. 용적률, 건폐율의 뜻과 차이점을 알아 놓는다면 추후 재건축에 관심이 생겨 단지별 아파트를 비교할 때에 많은 도움이 될 것이다.