아파트 매매 계약서 특약사항 및 작성요령

아파트 매매 계약서 특약사항 및 작성요령

아파트 계약서 작성 후 발생할 수 있는 하자에 대한 책임 유무, 잔금일 전까지 등기사항 전부증명서에 설정되어 있는 융자 문제 등 여러 문제들로 인해 아파트 거래 중 분쟁이 발생할 수도 있다. 이때 필요한 것이 바로 특약이다. 아파트 매매 계약서 작성 시 꼭 확인해 보고 넣어야 하는 특약사항에 대해 알아보자.

특약이란

특약이란 표준계약서나 법률로는 해결하기 어려운 이해관계 등을, 당사자간 특별한 합의를 통해 계약서에 기입하는 것을 "특약"이라고 한다. 분쟁의 소지가 없도록 매수인과 매도인간에 충분한 협의를 통해 설정하는, 사고 발생에 대비한 안전장치인 셈이다. ※ 단, 자격을 보유한 공인중개사 또는 변호사가 계약을 진행해야 특약사항을 법적으로 보장받을 수 있다.

아파트 매매 계약서 대표적인 특약사항

• 잔금일 이후 하자 발견
• 계약 취소
• 잔금 지급 지연
• 잔금일 전까지 근저당권 말소
• 물딱지

 

●잔금일 이후에 하자 발견 시

하자 관련 특약의 경우, 지어진 지 오래된 주택을 매수 예정이라면 더 주의 깊게 살펴봐야 한다. 잔금을 치르고 소유권이전 등기까지 마친 후에 해당 물건에 하자가 발생했다면 어떻게 해야 할까. 민법 제575조에 따라 매수인이 이를 알지 못한 때에 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다. 다만, 민법 제580조 매도인의 하자담보책임 조항에 따라 매수인이 하자 있는 것을 사전에 알았거나, 매수인의 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 민법 제575조의 적용을 받지 않는다. 그렇기에 하자담보책임에 구체적인 하자를 명시하여 특약을 넣는 것이 좋다. 또한, 하자담보책임 기간도 당사자간 협의하여 특약사항에 넣어야 한다. ※ 예) "잔금일 이후에도 건물 누수 등 중대한 하자는 잔금 지급일로부터 O개월 이내 발견 시 매도인 책임이며, 이후부터는 매수인의 책임으로 한다".

●집값 상승 등으로 인한 계약 취소

부동산 상승장일 때에는 하루에도 몇 천만 원씩 집값이 상승하기도 한다. 매매계약의 경우 계약부터 잔금일까지 보통 몇 달은 걸리는데, 상승장에는 그 사이에 집 값이 엄청나게 상승해 버리니, 매도인들이 계약취소를 요구하는 경우가 있다. 반대로 부동산 하락장일 경우 집 값이 떨어지는 추세일 때에는, 매수인이 계약취소를 요구하기도 한다. 이러한 일방적인 계약해지를 방지하기 위해 "매도인은 계약취소를 할 경우 계약금의 두 배를 매도인에게 상환해야 하고, 매수인이 계약을 해지할 경우에는 계약금을 포기하고 계약취소를 할 수 있다"는 특약을 넣으면 된다. (물론, 위약금을 물어야 하는 특약이 있음에도 불구하고, 계약을 파기하는 것이 더 유리하다고 판단되어 계약 취소하는 경우도 있다. 하지만 일방적으로 취소당한 입장에서도 나쁠 것은 없다고 생각한다. 아무것도 안 하고 적게는 몇 백에서 크게는 몇 억을 꽁으로 얻는 셈이다.)

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●잔금 지급 지연

기존 계약했던 잔금일에 잔금지급이 안 되고 지연되는 경우가 종종 있다. 집주인이 여유가 있어 너그럽게 기다려줄 수 있는 상황이면 모르겠으나, 대부분 잔금을 지급받고, 그 돈으로 새로운 집의 잔금을 치르는 경우가 많을 것이다. 이럴 경우를 대비하여 "잔금 미지급으로 인한 피해와 이자비용 등을 일체 배상한다"는 특약사항을 넣으면 피해를 줄일 수 있을 것이다.

●잔금일 전까지 등기부상 근저당권 말소

보통 부동산에서 확인을 해주지만, 간혹 가다 잔금일 직전 대상 물건을 담보로 융자를 받아놓는 사기꾼 매도인이 있을 수 있기에 필수적으로 넣어야 하는 특약이다.(실제로 뉴스에도 많이 나온다.) 이런 식으로 특약사항을 넣으면 된다. "매도인은 잔금일까지 등기부상 기재되어 있는 근저당권을 책임 말소해야 한다. 위반 시 계약은 즉시 파기되며 위약금 얼마를 물어야 한다". 위약금은 계약서 작성할 때 협의하여 정하면 된다. 기본이지만 가장 위험하기도 한 부분이다. 부동산 거래를 할 때에 부동산등기부등본을 꼭 열람해봐야 하는 가장 큰 이유이다. ※ 부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법 포스팅▼▼▼

부동산 등기부등본 열람 및 발급 하는법

 

분양권, 입주권 물딱지

재개발 예정지에서 주택이 헐리게 된 원주민들에게 새로 건축되는 주택의 입주권(일명 딱지)을 준다. 하지만 재개발지역의 주택을 소유했다고 해서 무조건적으로 받을 수 있는 게 아니다. 개발지역 내에 2개의 주택을 가졌거나 세대원 중 다른 개발지역 내에 있는 물건을 소유했을 경우에는 입주권이 아닌 현금청산 대상이 되는데, 이런 것을 물딱지라고 한다. 이런 때를 대비하여 재건축, 재개발 지역의 분양권 또는 입주권을 매수하려는 매수자는 "조합원 자격을 취득하지 못하였을 경우, 매도자의 불법 사항으로 인하여 입주 자격이 상실되었을 경우에는 계약 취소 및 거래금액 전액을 상환해야 한다."는 등의 특약사항을 넣는 것이 좋다.


오늘은 대표적인 특약사항에 대해 알아보았다. 이외에도 주택 상태에 따라, 개개인마다 필요한 특약사항이 있을 것이다. 무리한 사항이라고 생각되더라도 우선 중개인을 통해 시도해 보는 것이 좋다. 매수인, 매도인, 중개사 셋이 충분한 협의를 통해 중간 지점을 찾아, 필요한 것은 기입하여 계약서 작성하는 것을 추천한다.